Najít si levné bydlení v kterémkoli větším městě je v dnešní době extrémně složité. Nikoli však nemožné.
Průměrná cena bytu o rozloze 60 m2 byla v roce 2019 v Praze 5,3 milionů korun, v Brně 3,8 milionů a v Olomouci 2,9 milionů.
Průměrná cena pronájmu takového bytu činila v Praze 20 000 korun, v Brně 14 000 a v Olomouci 11 000 korun.
Tak co se tedy více vyplatí? Hypotéka, nebo nájem?
Výhody hypotéky
- Jedná se zároveň o investici – jelikož cena nemovitostí v posledních letech závratně stoupá, lze vlastnictvím nemovitosti ročně vydělat i statisíce – byť je nemáte přímo v peněžence
- Máte jasně danou splátku již na mnoho let dopředu
- Nemovitost lze kdykoli prodat a hypotéku splatit předčasně
- Jistota vlastního bydlení
- Změny vybavení, další modernizace či rekonstrukce nevyžadují žádný souhlas banky (kromě zákonných požadavků – stavební povolení, atp.)
Nevýhody hypotéky
- Dlouhodobý závazek, běžně až na 30 let – je třeba vzít v potaz stálost vašich příjmů
- Potřeba uhradit alespoň 10-20% z ceny nemovitosti/rekonstrukce z vlastních zdrojů (nemusí být nutně pravda – toto “pravidlo” lze obejít)
- Zpočátku se splácí především úroky bance, úmor (splátka jistiny) začne převládat v platbách až v pozdějších letech
Výhody nájmu
- Nízká počáteční investice – většinou vratná kauce ve výši jednoho až tří nájmů a dále platba nájmu na měsíc až tři dopředu
- Možnost častějších změn bydliště – nemusíte se vázat na jedno místo
- Možnost nájemné rozdělit mezi spolubydlícími
Nevýhody nájmu
- Nejistota výpovědi z nájemního bytu/domu
- Nájem se pravidelně zvyšuje
- Jakákoli rekonstrukce a oprava znamená investici do cizího majetku a musí být schválena
- Vratnou kauci nemusíte po výpovědi nájmu vůbec dostat
Pojďme se společně podívat na konkrétní příklad
Zalíbil se nám krásný nový byt v Uničově o velikosti 60 m2. Cena této nemovitosti je 2,5 milionu korun.
Hypotéka:
Rozhodli jsme se zaplatit z vlastní kapsy 500 000, čímž bez problému splníme podmínku uhradit 10% nemovitosti z vlastních zdrojů.
Zvolíme si nabídku hypotéky u České spořitelny se splatností 30 let a fixací na dobu 8mi let. Úroková sazba ke dni 1.1.2021 činila 1,99% a měsíční splátka je ve výši 7 382 korun. Celková zaplacená částka bance za 30 let bude činit 2 657 661 korun. Bance tedy na úrocích zaplatíme 993 040 korun.
Kromě splátky hypotéky musíme počítat také s dalšími výdaji v souvislosti s bydlením – elektřina, voda, plyn, svoz odpadu, … – ve výši zhruba 3 000 korun měsíčně a také příspěvek do fondu oprav ve výši 1 000 korun měsíčně.
Celkový měsíční výdaj na bydlení tedy činí 12 314 korun.
Za třicet let to činí 4 097 661 korun.
Dále je třeba počítat s jednorázovými výdaji, jako:
- Zápis práv do katastru nemovitostí => 2 000 korun
- Cena za odhad nemovitosti => 4 000 korun
- 500 000 korun, které jsme zaplatili ze svého
Celkové vynaložené náklady na bydlení za 30 let tedy činí 4 603 703 korun. Po splacení hypotéky se však staneme vlastníky bytu.
Nájem:
Podle průzkumů jsme zjistili, že za stejný byt bychom platili majiteli nájem 13 000 korun měsíčně. Když pomineme inflaci a s tím rostoucí cenu nájmu, zaplatíme majiteli za stejné období (30 let) 4 680 000 korun.
K pravidelné platbě za nájem je však třeba také přičíst platby za služby (elektřina, voda, plyn) ve výši zhruba 3 000 korun měsíčně. Celkově tedy ročně za bydlení v nájmu dáme 16 000 korun a za 30 let 5 760 000 korun.
Vezmeme-li však v potaz inflaci a tedy i fakt, že v průběhu 30-ti let se bude výše nájmu a cen energií zvedat, a počítat budeme s průměrnou roční inflací 3%, za 30 let zaplatíme na nájmu a energiích cca. 8 902 000 korun.
Majiteli bude navíc třeba před nastěhováním uhradit kauci (typicky ve výši tří nájmů), tedy 39 000 korun. Také musíme počítat s provizí realitní kanceláře, a to většinou ve výši jednoho nájmu – 13 000 korun. Za třicet let tedy celkově zaplatíme 8 954 000 Kč. ALE – na konci tohoto období nemáme nic.
Co se tedy více vyplatí? Hypotéka nebo nájem?
Už z tohoto výpočtu je jasné že z dlouhodobého horizontu se jasně vyplatí hypotéka, při které bychom zaplatili za bydlení 4 603 703 korun, zatímco při nájmu 8 954 000 korun.
Když vezmeme v úvahu hypotéku, hodnota vaší nemovitosti je v současné chvíli 2 500 000 korun, za 30 let může být s přehledem i více než dvojnásobná, zatímco bance zaplatíte stále „jen“ 2 993 040 korun. Zároveň tedy může posloužit jako pěkné spoření na důchod.
Z finančního hlediska je tedy zcela s přehledem mnohem výhodnější hypotéka a to i přes to, že bance zaplatíte nemalou částku na úrocích. Pokud se tedy hodláte usadit a hledáte nejlepší řešení pro vaše bydlení, koupě či stavba nemovitosti s hypotékou je ta nejlepší volba. Pokud tedy samozřejmě nemáte na nemovitost našetřeny vlastní prostředky.