Nájem vs hypotéka? Bydlete chytře!

Najít si levné bydlení v kterémkoli větším městě je v dnešní době extrémně složité. Nikoli však nemožné.

Průměrná cena bytu o rozloze 60 m2 byla v roce 2019 v Praze 5,3 milionů korun, v Brně 3,8 milionů a v Olomouci 2,9 milionů.

Průměrná cena pronájmu takového bytu činila v Praze 20 000 korun, v Brně 14 000 a v Olomouci 11 000 korun.

Tak co se tedy více vyplatí? Hypotéka, nebo nájem?

 

Výhody hypotéky

  • Jedná se zároveň o investici – jelikož cena nemovitostí v posledních letech závratně stoupá, lze vlastnictvím nemovitosti ročně vydělat i statisíce – byť je nemáte přímo v peněžence
  • Máte jasně danou splátku již na mnoho let dopředu
  • Nemovitost lze kdykoli prodat a hypotéku splatit předčasně
  • Jistota vlastního bydlení
  • Změny vybavení, další modernizace či rekonstrukce nevyžadují žádný souhlas banky (kromě zákonných požadavků – stavební povolení, atp.)

Nevýhody hypotéky

  • Dlouhodobý závazek, běžně až na 30 let – je třeba vzít v potaz stálost vašich příjmů
  • Potřeba uhradit alespoň 10% z ceny nemovitosti/rekonstrukce z vlastních zdrojů
  • Zpočátku se splácí především úroky bance, úmor (splátka jistiny) začne převládat v platbách až v pozdějších letech

 

Výhody nájmu

  • Nízká počáteční investice – většinou vratná kauce ve výši jednoho až tří nájmů a dále platba nájmu na měsíc až tři dopředu
  • Možnost častějších změn bydliště – nemusíte se vázat na jedno místo
  • Možnost nájemné rozdělit mezi spolubydlícími

Nevýhody nájmu

  • Nejistota výpovědi z nájemního bytu/domu
  • Nájem se pravidelně zvyšuje
  • Jakákoli rekonstrukce a oprava znamená investici do cizího majetku a musí být schválena
  • Vratnou kauci nemusíte po výpovědi nájmu vůbec dostat

 

 

Pojďme se společně podívat na konkrétní příklad

Zalíbil se nám krásný nový byt v Uničově o velikosti 60 m2. Cena této nemovitosti je 2,5 milionu korun.

Hypotéka:

Rozhodli jsme se zaplatit z vlastní kapsy 500 000, čímž bez problému splníme podmínku uhradit 10% nemovitosti z vlastních zdrojů.

Zvolíme si nabídku hypotéky u České spořitelny s čerpáním na 30 let a fixací na dobu 5ti let. Úroková sazba ke dni 1.5.2019 činí 2,89% a měsíční splátka je ve výši 8 314 korun. Celková zaplacená částka bance za 30 let bude činit 2 993 040 korun. Bance tedy na úrocích zaplatíme 993 040 korun.

Kromě splátky hypotéky musíme počítat také s dalšími výdaji v souvislosti s bydlením – elektřina, voda, plyn, svoz odpadu, … – ve výši zhruba 3 000 korun měsíčně a také příspěvek do fondu oprav ve výši 1 000 korun měsíčně.

Celkový měsíční výdaj na bydlení tedy činí 123 314 korun.

Za třicet let to činí 4 433 040 korun.

Dále je třeba počítat s jednorázovými výdaji, jako:

  • Zápis práv do katastru nemovitostí => 2 000 korun
  • Cena za odhad nemovitosti => 4 000 korun
  • 4% daň z nabytí nemovitosti = > 100 000 korun
  • 500 000 korun, které jsme zaplatili ze svého

Celkové vynaložené náklady na bydlení za 30 let tedy činí 5 039 040 korun. Po splacení hypotéky se však staneme vlastníky bytu.

Nájem:

Podle průzkumů jsme zjistili, že za stejný byt bychom platili majiteli nájem 13 000 korun měsíčně. Když pomineme inflaci a s tím rostoucí cenu nájmu, zaplatíme majiteli za stejné období (30 let) 4 680 000 korun.

K pravidelné platbě za nájem je však třeba také přičíst platby za služby  (elektřina, voda, plyn) ve výši zhruba 3 000 korun měsíčně. Celkově tedy ročně za bydlení v nájmu dáme 16 000 korun a za 30 let 5 760 000 korun.

Majiteli bude navíc třeba před nastěhováním uhradit kauci (typicky ve výši tří nájmů), tedy 39 000 korun. Také musíme počítat s provizí realitní kanceláře, a to většinou ve výši jednoho nájmu – 13 000 korun. Za třicet let tedy celkově zaplatíme 5 773 000 Kč. ALE – na konci tohoto období nemáme nic.

Co se tedy více vyplatí? Hypotéka nebo nájem?

Už z tohoto výpočtu je jasné že z dlouhodobého horizontu se jasně vyplatí hypotéka, při které bychom zaplatili za bydlení 5 039 040 korun, zatímco při nájmu 5 773 000 korun. V tom celém se však skrývá velké JENŽE, jelikož při výpočtu jsme dali stranou inflaci, i růst cen nemovitostí.

Nájem totiž podléhá inflaci a v praxi tak za něj a ostatní služby spojené s bydlením za 30 let zaplatíme pravděpodobně více než 8 000 000 korun, pokud počítáme s průměrnou roční mírou inflace v posledních 20ti letech.

Když vezmeme v úvahu hypotéku, hodnota vaší nemovitosti je v současné chvíli 2 500 000 korun, za 30 let může být s přehledem i více než dvojnásobná, zatímco bance zaplatíte stále „jen“ 2 993 040 korun. Zároveň tedy může posloužit jako pěkné spoření na důchod.